Le rachat pour faire un gain sur le coût global

Faire racheter son prêt immobilier comporte un certain nombre de frais qu’il ne faut pas prendre à la légère, en effet le taux n’est pas le seul élément de cette future composition qu’est le rachat du prêt immobilier.

Avant tout il faut faire une simulation de faisabilité en prenant en compte les composants du prêt initial.

  • Le capital restant dû : c’est sur la base du capital restant du que l’on va calculer les frais de remboursement par anticipation. Généralement les banques facturent des frais de remboursement par anticipation en multipliant le capital restant dû par le taux initial et en le divisant par 2. La formule que l’on trouve dans les offres de prêt « les pénalités en cas de remboursement anticipé seront d’un semestre d’intérêts plafonnées à 3% » Ce qui veut dire que le taux initial ne peut dans le calcul des pénalités dépassé 6% l’an.
  • La durée restante : Elle va nous permettre d’identifier la durée du nouveau prêt car c’est bien sur la réduction de la durée que l’on va pouvoir faire des économies sur le coût global, mais attention si toutefois la différence entre le taux du départ et celui du nouveau prêt n’est pas assez conséquente le montant de l’échéance risque d’être plus élevé.
  • Le Taux initial : le taux initial a permis de calculer l’échéance en fonction de la durée et il permettra de calculer le montant des pénalités.
  • Les frais de dossier : que vous passiez par un intermédiaire afin de mieux négocier votre rachat ou en direct par une banque, vous aurez dans la plupart des cas des frais de dossier à régler. Qui dans la plupart des cas peuvent être financés.
  • Les frais de garantie : En effet le fait de refaire un nouveau prêt exige de prendre une nouvelle garantie qui sera différente en fonction de la banque choisie.
  • Les assurances couvrant le prêt : Celles-ci ont été calculées sur le montant initial en fonction de votre âge, de la durée du prêt ainsi que sur le taux ; le fait de faire racheter votre prêt vous aurez l’obligation d’assurer de nouveau le prêt et donc de vérifier que vous êtes éligible sans que le coût de l’assurance plombe le gain espéré.
Problématique
Solution 4

La situation financière de Francis et d’Annabelle s’est au cours des années améliorée. Ayant acheté leur première résidence il y a 15 ans sans apport sur une durée de 30 ans, époque où les taux étaient très élevés, leur souhait est de renégocier leur prêt afin de faire des économies.

Plusieurs solutions leurs ont été proposées, le couple a choisi la solution qui génère une économie sur le coût global.

Solution proposée

Suite à l’étude de faisabilité, plusieurs solutions ont été présentées.

  • Garder la même durée : le taux étant diminué l’échéance baisse et permet d’économiser la différence et ainsi pouvoir de rembourser plus tôt le capital restant dû ou améliorer son épargne,
  • Rallonger la durée : ce qui permet de diminuer fortement le montant des échéances et ainsi financer un autre bien,
  • Diminuer la durée : En diminuant la durée on gagne le nombre de mois de remboursement du capital car dans un crédit amortissable plus la durée est longue moins de capital mensuel est remboursé et plus les intérêts sont élevés.
Situation avant rachat
Echéance : 908.18 € HA — 360 mois
Coût global restant : 152 694 €
Situation après rachat
Echéance : 1 106.85 € HA — 312 mois (gain de 48 mois)
Coût global restant : 132 822 € (Gain de 19 871 €)