Regroupements de crédits

Avec un revenu de 3150€ par mois plus une allocation de 131€, l’ensemble des charges représentait untaux d’endettement de 55% soit une charge mensuelle de 1817€ par mois, loyer compris.
Le regroupement des crédits pour un montant gloabl de 49 315€, auquels on a ajouté une trésorerie de confort de 5 000€ afin de pallier les imprévus sur une durée de 144 mois.
Le nouveau prêt obtenu par Olivia et Christophe est passé de 1217€ d’échéance hors loyer à 441€ d’échéance mensuelle en rallongeant la durée.
La restructuration leur a permis de repartir sur des bases saines et surtout de retrouver une sérénité perdue.
La différence de charge leur a permis également de constituer une épargne de précaution et leur a donné la possibilité d’accéder à la propriété.

La seule solution dans ce cas a été de trouver un organisme financier pouvant rallonger la durée tout en regroupant l’ensemble des prêts en cours.

Pour cela il fallait faire une étude de faisabilité afin de vérifier que la situation financière entrait dans les critères de ces organismes.

Suite à l’étude de faisabilité, plusieurs solutions ont été présentées.

• Garder la même durée : le taux étant diminué l’échéance baisse et permet d’économiser la différence et ainsi pouvoir de rembourser plus tôt le capital restant dû ou améliorer son épargne,
• Rallonger la durée : ce qui permet de diminuer fortement le montant des échéances et ainsi financer un autre bien,
• Diminuer la durée : En diminuant la durée on gagne le nombre de mois de remboursement du capital car dans un crédit amortissable plus la durée est longue moins de capital mensuel est remboursé et plus les intérêts sont élevés.

Dès que les deux parties furent enfin d’accord sur la valeur de la maison, du fait qu’il restait des prêts en cours et afin de désolidariser sa conjointe de l’ensemble des prêts en cours, Thomas devait refaire un nouveau prêt incluant les capitaux restant dus + la soulte que réclamait Eloïse.
Néanmoins, il ne pouvait emprunter sur la même durée du fait qu’il se retrouvait avec un seul salaire.
Nous avons donc dû chercher un organisme qui accepte de financer sur de longues durées reprenant l’ensemble des prêts et financer également tous les frais et ainsi le bien a pu être conservé par Thomas.

Eloïse, de son côté, a perçu la soulte souhaitée. Elle a été ainsi désolidarisée de son prêt principal mais également des prêts repris par Thomas ; ce qui lui a permis de repartir sur de bonnes bases.

Après avoir procédé à l’expertise de l’ensemble de leurs biens afin de déterminer le ratio hypothécaire et le ratio patrimonial :
Le ratio hypothécaire : soit les dettes en cours / par les valeurs des biens à renégocier + la valeur du nouveau bien à financer.

Exemple : les 2 résidences locatives d’une valeur de 395 000€ + le nouveau bien de 187 000€ = 582 000€.

Les capitaux restant dus + le nouveau prêt étant : 196 000€ + 187 000€= 383 000€ pour 582 000€Le ration Hypothécaire étant inférieur à 110% le prêt était réalisable sur ces critères.

Le deuxième point à traiter fut le taux d’endettement :
Sans l’achat de la nouvelle résidence secondaire, en fonction des revenus avant la retraite le T.E. était de 25%.
Au passage de la retraite, le taux d’endettement passa à 32.04%. Il n’était donc pas possible de financer le nouveau bien.

La solution : racheter les deux prêts locatifs dont l’ensemble des capitaux restant dus avec le financement de la résidence secondaire sur une durée beaucoup plus longue afin de garder les mêmes échéances et un taux d’endettement proche de l’ancien avant le passage à la retraite.
Grâce à cela Yvette et Jean-Pierre ont pu s’offrir le bien de leur rêve sans amputer leur qualité de vie du fait que la nouvelle échéance était proche de l’ancienne.

A ce jour tout se passe comme prévu, le bien génère des revenus supérieurs aux intérêts, la réduction est toujours présente du fait qu’il a prolongé la durée d’obligation de location de 3 ans, l’ensemble de l’opération dégage aujourd’hui une trésorerie positive. Ayant le souci de prévoir le passage à 15 ans en amortissable, Jean a fait l’étude prévisionnelle de la transformation en amortissable dans 2 ans.

Le contrat d’assurance vie nanti et souscrit en fonds en Euros n’a pas donné le rendement comme simulé il y a 13 ans (avant la crise).

A ce jour le contrat ne représente que 24%.

Compte tenu qu’il reste à ce jour 2 ans avant la transformation Jean souhaite transformer son prêt dès maintenant en amortissable car si rien n’est fait avant la transformation à 15 ans le montant de la future échéance sera trop lourde à supporter. Après étude, il s’avère que la durée de 10 +2 ans restant faisait ressortir une échéance encore beaucoup trop importante à supporter.

La banque compte tenu du taux d’endettement à venir si Jean ne diminuait pas le CRD par un apport important refuse de prolonger la durée.

Jean s’est adressé à son courtier qui lui a proposé de racheter son prêt avec le prêt d’un autre bien sur une durée maximum afin que la charge reste identique et donc supportable.