Prêts immobiliers

Prêts immobiliers

Problématique

Le rachat pour diminuer le montant de l’échéance

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Solution 2

Sébastien et Sophie rencontrent des difficultés financières, la période de chômage de Sophie a épuisé les économies et le nouveau contrat de travail retrouvé est malheureusement inférieur aux attentes.

Durant cette période difficile le couple a fait jouer la modulation prévue au contrat de prêt initial et n’a donc plus d’alternative que celle d’utiliser les découverts autorisés.

C’est ce qu’on appelle un accident de la vie (très fréquent en cette période...)

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Solution proposée

Après consultation infructueuse auprès de leur banque afin de connaître si toutefois d’autres solutions que la vente du bien étaient possible, l’étude de faisabilité réalisée par SOCCOFIN permis de présenter leur dossier à un organisme financier spécialisé dans le prêt Hypothécaire car seul cet organisme pouvait rallonger la durée restant de plus de 2 ans.

Situation avant le rachat
Reste à vivre : 1 340 €
Endettement : 54%
Situation après le rachat
Reste à vivre : 1 940 €
Endettement : 40%
Problématique

Le premier investissement sans apport

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Solution 2

Léa et Hugo, jeune couple souhaitant faire leur premier investissement sans apport. Actuellement locataires avec un loyer de 600€ et un taux d’endettement trop élevé, leur rêve était sur le point de se transformer en cauchemar. Et pourtant rien d’extraordinaire : un prêt à la consommation pour la voiture de Léa et un prêt qu'Hugo vient de réaliser pour l'achat de sa nouvelle voiture.

Loyer : 600€
Prêt : 215€
Prêt : 163€

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Solution proposée

Compte tenu du taux d'endettement élevé et sans apport, le choix de l'organisme bancaire a été établi en fonction de plusieurs critères :

  • Prêter sur une durée longue (25ans),
  • Accéder à un grand nombre de banques du fait de l'apport pour les frais,
  • Racheter les 2 prêts et financer le complément de l'apport correspondant aux frais demandés par la banque.

Ainsi nous retrouvons un taux d'endettement  inférieur à 33% et une échéance inférieure à leur loyer pour ne pas avoir de saut de charge négatif. De plus nous avons négocié le manque d'apport par le financement d'un prêt à la consommation dans la même banque nous permettant d'avoir l'apport pour accéder au prêt PAS (Prêt d'Action Social) di fait qu'ils étaient en position de primo accédant. Grâce à toutes ces actions, Léa et Hugo ont pu réaliser leur rêve et obtenir la maison qu'ils désiraient.

Situation avant l'investissement
reste à vivre : 59 %
endettement : 59 %
Situation après l'investissement
reste à vivre : 70 %
endettement : 30 % = - 11 %
Problématique

Prêt relais ou achat-revente

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Solution 3

Alice et Rémy, jeunes parents de deux enfants, se sentaient un peu à l’étroit dans leur résidence actuelle.

Ils souhaitent acheter une nouvelle maison plus grande. Malheureusement sans apport et les prêts sur la voiture et celui de la nouvelle chaudière ne leur permettent pas de souscrire un prêt relais pour faire l’achat de la nouvelle résidence tant souhaitée car le cumul des échéances dépasse de très loin le taux d’endettement toléré par les banques.

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Solution proposée

Les prêts en cours plombaient le taux d’endettement, donc il était impossible de refaire un nouveau prêt en y ajoutant les 2 prêts à la consommation.
La banque ne pouvait pas lisser les 2 prêts du fait qu’il y aurait un différé le temps de revendre le bien existant et ne pouvait pas également reprendre les prêts à la consommation.
De plus il n’y avait plus de possibilité pour régler les intérêts intercalaires pendant deux ans.

La première étape fut de faire évaluer la résidence qui devait être vendue : le montant de l’expertise fut réduit de 20%.
Ensuite nous avons calculé l’ensemble des capitaux restant dû auxquels on a ajouté le nouveau prêt ainsi que l’ensemble des frais.
La somme de l’ensemble des frais et CRD étant inférieure aux 80% de la RP l’opération fut possible
Alice et Rémy ont 2 ans pour vendre leur bien et pourront bénéficier du surplus des 80% comme ils le souhaitent.

Situation en prêt relais
Reste à vivre : 52%
Endettement : 48%
Situation en achat revente
Reste à vivre : 70%
Endettement : 30%
Problématique

Le financement de crédits pour les professionnels

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Texte pour "Le financement de crédits pour les professionnels".

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Solution proposée
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Problématique

Financer des travaux

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Solution 10

Elise et Antoine ont choisi d’investir dans l’ancien.
Antoine travaillant dans le bâtiment souhaitait réaliser certains travaux par lui-même en achetant les fournitures au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Financer des travaux En savoir+
Solution proposée

Les prêts en cours tous confondus ne donnaient pas beaucoup de faisabilité pour le financement des travaux qu’Antoine et Elise souhaitaient réaliser concernant l’aménagement des combles.
Les 2 prêts à la consommation pris sur une durée très courte (car pas de besoins au moment des souscriptions) plombaient le taux d’endettement comprenant un nouveau prêt sur une durée courte.
Malheureusement le prêt immobilier souscrit pour la résidence, trop récent et surtout avec un taux bas ne pouvait être ni renégocié ni racheté.
la seule solution était donc de reprendre les 2 prêts à la consommation en y ajoutant une trésorerie pour financer les futurs travaux.
le prêt de 30 000€ environ pour les travaux emprunté sur une durée de 6 ans en banque traditionnelle ou dans un organisme de prêt à la consommation amenait le taux d’endettement à 48.19% et ainsi ne pouvait plus permettre de faire un emprunt pour un imprévu.
• La solution fut de reprendre les 2 prêts en y ajoutant les 30 000€ déblocables sans justificatifs sur une durée de 15 ans.
Permettant ainsi à Antoine de faire les travaux à son aise et de profiter immédiatement des combles aménagés sans que leur qualité de vie ne soit amputée.

Situation avant travaux
Reste à vivre : 2 395 €
Endettement : 35.27 %
Situation après travaux de 30 000 €
Reste à vivre : 2 416 €
Endettement : 34.68%
Problématique

Vente en réméré

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Solution 9

Jacqueline a perdu son conjoint il y a 2 ans.
Les dettes s’accumulent provenant de son mari. Etrepreneur de bâtiment il a Malheureusement laissé des dettes concernant des prêts personnels dont il était caution auprés des banques + les frais de succession non provisionnés + des emprunts en cours non assurés..!
Plus une seule banque ne veut prêter...

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Solution proposée

Jacqueline possède une résidence principale ainsi que 3 biens locatifs.
Les dettes cumulées ne sont pas rachetables ni refinancables du fait du taux d’endettement et parce qu’un huissier a été par voie de justice mandaté pour recouvrir les dettes.

Dans ce cas, Jacqueline n’a malheureusement pas d’autres solutions que de vendre un bien pour enfin liquider ce passif.

Or, vendre un bien dans la précipitation n’est pas la meilleure solution et laisser son bien être saisi et vendu à la chandelle encore moins...

Jacqueline a accepté de vendre 1 bien locatif avec la possibilité de :

  • Racheter son bien au prix déterminé d’avance si elle retrouve la possibilité de financement.
  • Continuer à percevoir les loyers de ce bien pendant 5 ans maximum (durée négociée avec l’acheteur).
  • Revendre le bien avec le temps dans de meilleures conditions et ainsi bénéficier de la différence entre le montant du rachat.

Dans cette configuration Jacqueline a soldé l’ensemble des dettes et surtout ne s’est pas retrouvée coincée par le temps.
Et ainsi Jacqueline a pu revendre le bien dans de bien meilleures conditions.

Situation avant la vente à réméré
Valeur du bien : 220 000 €
Dettes : 9 400 €
Situation après la vente classique
Vendu à réméré : 117 000 €
Vendu après 2 ans : 240 000 €
Problématique

Financer un bouquet (achat en viager)

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Solution 5

Etienne veuf de 75 ans qui vit dans un bien de 60m² en région parisienne, souhaitait réaliser des travaux afin d’aménager son appartement à la suite d’un accident le privant en partie de sa mobilité.
Sa retraite étant juste et n’ayant plus d’économies, il a opté pour la vente en viager ce qui lui permet de rester dans son appartement et d’améliorer son quotidien en percevant une rente jusqu’à la fin de ses jours.

Financer un bouquet (achat en viager) En savoir+
Solution proposée

Avant tout il a fallu déterminer la rentabilité locative du bien car c’est le manque à gagner généré par l’occupation du rentier, soit dans cet exemple 5% :

  • Un point important et indispensable est la valeur du bien à faire estimer (300 000€)
  • Compte tenu de l’âge du rentier et de son espérance de vie déterminée par les tables de mortalité, il fallait donc calculer le nombre de mois restant à vivre en fonction de cette table.
  • Enfin, le rentier souhaitant faire des travaux il a donc fallu lui donner une somme appelée :
    Bouquet (100 000€) somme déduite du montant des rentes totales calculées sur l’espérance de vie du rentier (12 ans).

Le montant de la rente a été calculé de la façon suivante:

  • La rentabilité locative : 300 000 € * 5% = 15 000€/an
  • L’espérance de vie : 75 ans - 87 ans =12 ans
  • Le manque à gagner : 15 000€ x 12 ans = 180 000€
  • La valeur du viager - le bouquet : 180 000€ - 100 000€
  • La valeur de la rente : 80 000€ /144 mois = 556€/M
Situation pour le rentier
Capital perçu : 100 000 €
Rentes mensuelles perçues : 556 €
Situation pour le crédit rentier
Bouquet versé : 100 000 €
Rentes mensuelles versées : 556 €
Problématique

Le Prêt In Fine

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Jean Avocat fiscaliste est en pleine réflexion...
En effet, il doit investir dans un bien immobilier dans un but locatif. Ayant un taux d’endettement un peu élevé à son goût et plein d’autres projets dans la tête il a recherché des solutions lui permettant d’optimiser sa fiscalité ainsi que sa trésorerie.

Compte tenu qu’une épargne est déjà constituée la réflexion était sur le choix de libérer immédiatement la totalité de l’épargne ou simplement une partie qu’il alimentera mensuellement.

Le Prêt In Fine En savoir+
Solution proposée
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