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Prêt relais ou achat-revente

Introduction

Avez-vous déjà envisagé de vendre un bien immobilier dont vous n’avez pas encore fini de rembourser l’emprunt pour en acheter un autre ? Si c’est le cas, sachez que vous avez la possibilité de faire appel aux banques qui peuvent vous financer de deux façons différentes : par le prêt relais ou bien par le prêt achat-revente. Ces différentes solutions vous permettent d’obtenir un financement en amont à la vente. En quoi consistent réellement ces deux prêts immobiliers ?

Définition et fonctionnement d’un prêt relais

Le prêt relais est un prêt immobilier qui sert à financer l’achat d’un nouveau bien sans que vous ayez fini de rembourser le crédit qui reste sur votre bien actuel. La banque vous octroie ce prêt en attendant que vous ne vendiez votre propriété qui ne vous correspond plus. Voyez-le comme un crédit de transition, mais qui est accordé pour un délai généralement court (d’un à deux ans). Il existe différents types de prêts relais. Nous avons le prêt relais sec, le prêt relais avec franchise totale suivi d’un prêt amortissable et enfin le prêt relais adossé à un prêt amortissable classique.
Le principe d’un prêt relais est relativement simple. Vous avez effectué un emprunt pour acheter la maison dans laquelle vous vivez actuellement. Mais voilà, elle ne vous plait plus et vous voulez la revendre pour en acquérir une autre. Après une expertise de votre bien, la banque peut vous concéder un prêt dont le montant se trouve entre 60 et 70 % de la valeur actuelle de votre maison. Le fonctionnement de ce prêt exige que vous remboursiez seulement les intérêts pendant la période de la dette. Une fois le bien actuel vendu, l’argent servira à vous acquitter du prêt relais et du capital restant dû.

Définition et fonctionnement du prêt achat-revente

C’est la seconde option qui s’offre à vous pour financer l’achat d’un nouveau bien dans les conditions où nous nous trouvons. Le prêt achat-revente est un crédit à taux fixe qui vous permet aussi d’acheter votre nouvelle maison sans attendre que l’actuelle soit vendue. Le principe de fonctionnement est le même que celui du prêt relais. Cela signifie que dans ce cas aussi, la banque vous avance le prix d’achat du nouveau logement que vous remboursez après avoir vendu l’ancien. Cela dit, à la différence du prêt relais, le prêt achat-revente est octroyé avec une mensualité unique sur toute la durée du crédit.

Avantages du prêt achat-revente

Dans la pratique, le prêt achat-revente présente de nombreux avantages dont en voici quelques-uns :
• Financement d’un nouveau bien immobilier sans attendre la vente de l’ancien ;
• L’ensemble des prêts en rapport avec votre bien sont regroupés en un seul prêt ;
• Le nouveau prêt possède une mensualité unique répartie sur toute la durée du crédit ;
• Il est exonéré des indemnités ou des pénalités de remboursement anticipé ;
• Les banques peuvent accepter des taux d’endettement de 33 à 40 %, permettant ainsi d’acheter un bien d’une valeur supérieure à l’ancien.

Problématique
Solution 3

Alice et Rémy, jeunes parents de deux enfants, se sentaient un peu à l’étroit dans leur résidence actuelle.

Ils souhaitent acheter une nouvelle maison plus grande. Malheureusement sans apport et les prêts sur la voiture et celui de la nouvelle chaudière ne leur permettent pas de souscrire un prêt relais pour faire l’achat de la nouvelle résidence tant souhaitée car le cumul des échéances dépasse de très loin le taux d’endettement toléré par les banques.

Solution proposée

Les prêts en cours plombaient le taux d’endettement, donc il était impossible de refaire un nouveau prêt en y ajoutant les 2 prêts à la consommation.
La banque ne pouvait pas lisser les 2 prêts du fait qu’il y aurait un différé le temps de revendre le bien existant et ne pouvait pas également reprendre les prêts à la consommation.
De plus il n’y avait plus de possibilité pour régler les intérêts intercalaires pendant deux ans.

La première étape fut de faire évaluer la résidence qui devait être vendue : le montant de l’expertise fut réduit de 20%.
Ensuite nous avons calculé l’ensemble des capitaux restant dû auxquels on a ajouté le nouveau prêt ainsi que l’ensemble des frais.
La somme de l’ensemble des frais et CRD étant inférieure aux 80% de la RP l’opération fut possible
Alice et Rémy ont 2 ans pour vendre leur bien et pourront bénéficier du surplus des 80% comme ils le souhaitent.

Situation en prêt relais
Reste à vivre : 52%
Endettement : 48%
Situation en achat revente
Reste à vivre : 70%
Endettement : 30%