Prêts immobiliers

Après consultation infructueuse auprès de leur banque afin de connaître si toutefois d’autres solutions que la vente du bien étaient possible, l’étude de faisabilité réalisée par SOCCOFIN permis de présenter leur dossier à un organisme financier spécialisé dans le prêt Hypothécaire car seul cet organisme pouvait rallonger la durée restant de plus de 2 ans.

Compte tenu du taux d'endettement élevé et sans apport, le choix de l'organisme bancaire a été établi en fonction de plusieurs critères :

• Prêter sur une durée longue (25ans),
• Accéder à un grand nombre de banques du fait de l'apport pour les frais,
• Racheter les 2 prêts et financer le complément de l'apport correspondant aux frais demandés par la banque.

Ainsi nous retrouvons un taux d'endettement  inférieur à 33% et une échéance inférieure à leur loyer pour ne pas avoir de saut de charge négatif. De plus nous avons négocié le manque d'apport par le financement d'un prêt à la consommation dans la même banque nous permettant d'avoir l'apport pour accéder au prêt PAS (Prêt d'Action Social) di fait qu'ils étaient en position de primo accédant. Grâce à toutes ces actions, Léa et Hugo ont pu réaliser leur rêve et obtenir la maison qu'ils désiraient.

Les prêts en cours plombaient le taux d’endettement, donc il était impossible de refaire un nouveau prêt en y ajoutant les 2 prêts à la consommation.
La banque ne pouvait pas lisser les 2 prêts du fait qu’il y aurait un différé le temps de revendre le bien existant et ne pouvait pas également reprendre les prêts à la consommation.
De plus il n’y avait plus de possibilité pour régler les intérêts intercalaires pendant deux ans.

La première étape fut de faire évaluer la résidence qui devait être vendue : le montant de l’expertise fut réduit de 20%.
Ensuite nous avons calculé l’ensemble des capitaux restant dû auxquels on a ajouté le nouveau prêt ainsi que l’ensemble des frais.
La somme de l’ensemble des frais et CRD étant inférieure aux 80% de la RP l’opération fut possible
Alice et Rémy ont 2 ans pour vendre leur bien et pourront bénéficier du surplus des 80% comme ils le souhaitent.

Les prêts en cours tous confondus ne donnaient pas beaucoup de faisabilité pour le financement des travaux qu’Antoine et Elise souhaitaient réaliser concernant l’aménagement des combles.
Les 2 prêts à la consommation pris sur une durée très courte (car pas de besoins au moment des souscriptions) plombaient le taux d’endettement comprenant un nouveau prêt sur une durée courte.
Malheureusement le prêt immobilier souscrit pour la résidence, trop récent et surtout avec un taux bas ne pouvait être ni renégocié ni racheté.
la seule solution était donc de reprendre les 2 prêts à la consommation en y ajoutant une trésorerie pour financer les futurs travaux.
le prêt de 30 000€ environ pour les travaux emprunté sur une durée de 6 ans en banque traditionnelle ou dans un organisme de prêt à la consommation amenait le taux d’endettement à 48.19% et ainsi ne pouvait plus permettre de faire un emprunt pour un imprévu.
• La solution fut de reprendre les 2 prêts en y ajoutant les 30 000€ déblocables sans justificatifs sur une durée de 15 ans.
Permettant ainsi à Antoine de faire les travaux à son aise et de profiter immédiatement des combles aménagés sans que leur qualité de vie ne soit amputée.

Jacqueline possède une résidence principale ainsi que 3 biens locatifs.
Les dettes cumulées ne sont pas rachetables ni refinancables du fait du taux d’endettement et parce qu’un huissier a été par voie de justice mandaté pour recouvrir les dettes.

Dans ce cas, Jacqueline n’a malheureusement pas d’autres solutions que de vendre un bien pour enfin liquider ce passif.

Or, vendre un bien dans la précipitation n’est pas la meilleure solution et laisser son bien être saisi et vendu à la chandelle encore moins...

Jacqueline a accepté de vendre 1 bien locatif avec la possibilité de :

• Racheter son bien au prix déterminé d’avance si elle retrouve la possibilité de financement.
• Continuer à percevoir les loyers de ce bien pendant 5 ans maximum (durée négociée avec l’acheteur).
• Revendre le bien avec le temps dans de meilleures conditions et ainsi bénéficier de la différence entre le montant du rachat.

Dans cette configuration Jacqueline a soldé l’ensemble des dettes et surtout ne s’est pas retrouvée coincée par le temps.
Et ainsi Jacqueline a pu revendre le bien dans de bien meilleures conditions.

Avant tout il a fallu déterminer la rentabilité locative du bien car c’est le manque à gagner généré par l’occupation du rentier, soit dans cet exemple 5% :

• Un point important et indispensable est la valeur du bien à faire estimer (300 000€)
• Compte tenu de l’âge du rentier et de son espérance de vie déterminée par les tables de mortalité, il fallait donc calculer le nombre de mois restant à vivre en fonction de cette table.
• Enfin, le rentier souhaitant faire des travaux il a donc fallu lui donner une somme appelée :
  Bouquet (100 000€) somme déduite du montant des rentes totales calculées sur l’espérance de vie du rentier (12 ans).

Le montant de la rente a été calculé de la façon suivante:

• La rentabilité locative : 300 000 € * 5% = 15 000€/an
• L’espérance de vie : 75 ans - 87 ans =12 ans
• Le manque à gagner : 15 000€ x 12 ans = 180 000€
• La valeur du viager - le bouquet : 180 000€ - 100 000€
• La valeur de la rente : 80 000€ /144 mois = 556€/M