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Financer un bouquet (achat en viager)

Introduction

Le viager est une vente immobilière dans laquelle une personne, généralement âgée, vend sa maison contre une rente garantie à vie (la rente viagère) et un éventuel capital initial (le bouquet). C’est une technique de vente de vieille date en France et définie aujourd’hui par l’article 1964 du Code civil. Elle devient de plus en plus populaire en raison des enjeux contemporains (le rallongement de l’espérance de vie humaine, les problèmes financiers des retraités, etc.). Si vous voulez tout savoir, la vente viagère s’affiche comme une solution idéale pour personnes âgées et les retraités, ainsi que pour les épargnants.

Comment ça marche ?

Le principe du viager n’est pas du tout difficile à comprendre. Un acheteur, aussi appelé débirentier, paie un bien immobilier sous la forme d’une rente garantie à vie, on parle de rente viagère. Cette rente est une somme dont l’acheteur peut s’acquitter périodiquement (chaque mois par exemple), jusqu’au moment du décès du vendeur (le crédirentier). Le contrat peut faire intervenir un capital de départ (le bouquet) que le débirentier doit verser immédiatement après l’achat. Le montant du bouquet est fixé tout en tenant compte de la valeur marchande du bien acquis et selon un accord bipartite en présence d’un notaire.

Les différents types vente en viager

Il existe deux sortes de ventes en viager. On distingue le viager libre et le viager occupé. Le viager libre est très rare. Les spécialistes de la vente viagère estiment qu’il représente 2 à 3 % des viagers en France. Ce type de vente en viager permet à l’acheteur de rentrer directement en possession de son bien immobilier dès qu’il l’a acquis. Par ailleurs, dans la pratique, c’est le viager occupé qui est le plus fréquent. Environ 97 % des viagers seraient de type occupé. Il permet au crédirentier de continuer à jouir de son bien immobilier jusqu’à son décès. Ce n’est qu’à ce moment que l’acquéreur peut entrer en sa possession.

Avantages pour le vendeur

Les pratiquants du viager deviennent de plus en plus nombreux parce que ses avantages fiscaux pour le vendeur sont très intéressants. Dans un premier temps, le crédirentier s’assure un revenu à vie en vendant sa maison, et tout en continuant à l’occuper dans le cadre d’un viager occupé. La plupart des vendeurs étant âgés ou étant à la retraite, cela leur permet de garder un bon niveau de vie pour le restant de leur vie et de faire à face à des dépenses difficiles avec une simple pension. En outre, la rente viagère fait l’objet d’un abattement tous les ans en fonction de l’âge du vendeur.
Cet abattement est progressif et partant de 30 %, il peut monter jusqu’à 100 %. Dans le cas d’un viager libre, la rente est encore plus élevée. Enfin, le viager libère le vendeur de certaines charges comme l’impôt, la taxe d’habitation, les gros travaux, etc.

Avantages pour l’acheteur

Vous vous en doutez bien, il y a aussi des avantages pour l’acheteur en viager d’un bien immobilier. En premier, ce type de vente permet au débirentier d’acquérir un bien sans avoir recours à un prêt bancaire. Il ne sera donc pas inquiété par un remboursement de dette plus les intérêts. Ensuite, le bouquet, s’il existe, est beaucoup moins important pour lui que dans le cas d’un achat classique. Pour finir, le viager peut être comparé à un placement avec un taux de rendement net très intéressant pour l’acheteur.

Problématique
Solution 5

Etienne veuf de 75 ans qui vit dans un bien de 60m² en région parisienne, souhaitait réaliser des travaux afin d’aménager son appartement à la suite d’un accident le privant en partie de sa mobilité.
Sa retraite étant juste et n’ayant plus d’économies, il a opté pour la vente en viager ce qui lui permet de rester dans son appartement et d’améliorer son quotidien en percevant une rente jusqu’à la fin de ses jours.

Solution proposée

Avant tout il a fallu déterminer la rentabilité locative du bien car c’est le manque à gagner généré par l’occupation du rentier, soit dans cet exemple 5% :

  • Un point important et indispensable est la valeur du bien à faire estimer (300 000€)
  • Compte tenu de l’âge du rentier et de son espérance de vie déterminée par les tables de mortalité, il fallait donc calculer le nombre de mois restant à vivre en fonction de cette table.
  • Enfin, le rentier souhaitant faire des travaux il a donc fallu lui donner une somme appelée :
    Bouquet (100 000€) somme déduite du montant des rentes totales calculées sur l’espérance de vie du rentier (12 ans).

Le montant de la rente a été calculé de la façon suivante:

  • La rentabilité locative : 300 000 € * 5% = 15 000€/an
  • L’espérance de vie : 75 ans - 87 ans =12 ans
  • Le manque à gagner : 15 000€ x 12 ans = 180 000€
  • La valeur du viager - le bouquet : 180 000€ - 100 000€
  • La valeur de la rente : 80 000€ /144 mois = 556€/M
Situation pour le rentier
Capital perçu : 100 000 €
Rentes mensuelles perçues : 556 €
Situation pour le crédit rentier
Bouquet versé : 100 000 €
Rentes mensuelles versées : 556 €