Financer un bouquet (achat en viager)

La vente en viager est une formule que l’on rencontre de plus en plus dans notre société où l’espérance de vie se rallonge et génère des besoins supplémentaires.

Beaucoup décriée car elle était mal encadrée et considérée comme un pari sur le décès de la personne qui vendait son bien en viager (article 1964 du Code Civil).

Certes l’issue finale permettant de devenir propriétaire à part entière ne peut être que lorsque le crédirentier s’il est seul ou si les 2 personnes composant le couple au moment de la vente sont décédées.

Le viager répond avant tout aux besoins du vendeur et de sa motivation, il peut vendre son viager en continuant de l’occuper ou le vendre libre d’occupation.

5 avantages financiers s’offrent au vendeur :

  1. Un capital (bouquet) calculé en fonction de la valeur du bien et de sa rentabilité locative (environ 5%) et de l’âge restant à vivre du ou des vendeurs en fonction de la table de mortalité.
  2. Une rente mensuelle calculée également par rapport aux nombres de mois restant à vivre correspondant à la table de mortalité.
  3. Cette rente sera revalorisée tous les ans et bénéficiera d’un abattement fiscal de 30 à 70% en fonction de l’âge du créditrentier.
  4. Les taxes ainsi que les travaux seront à la charge de l’acheteur.
  5. La possibilité de continuer à vivre dans son ancienne résidence principale.

L’avantage pour l’acheteur :

  • Acheter un bien dont la valeur est décotée au départ.
  • Il peut revendre son viager.
  • Il peut occuper ou louer le bien dans le cas d’un achat en viager libre d’occupation.
Problématique
Solution 5

Etienne veuf de 75 ans qui vit dans un bien de 60m² en région parisienne, souhaitait réaliser des travaux afin d’aménager son appartement à la suite d’un accident le privant en partie de sa mobilité.
Sa retraite étant juste et n’ayant plus d’économies, il a opté pour la vente en viager ce qui lui permet de rester dans son appartement et d’améliorer son quotidien en percevant une rente jusqu’à la fin de ses jours.

Solution proposée

Avant tout il a fallu déterminer la rentabilité locative du bien car c’est le manque à gagner généré par l’occupation du rentier, soit dans cet exemple 5% :

  • Un point important et indispensable est la valeur du bien à faire estimer (300 000€)
  • Compte tenu de l’âge du rentier et de son espérance de vie déterminée par les tables de mortalité, il fallait donc calculer le nombre de mois restant à vivre en fonction de cette table.
  • Enfin, le rentier souhaitant faire des travaux il a donc fallu lui donner une somme appelée :
    Bouquet (100 000€) somme déduite du montant des rentes totales calculées sur l’espérance de vie du rentier (12 ans).

Le montant de la rente a été calculé de la façon suivante:

  • La rentabilité locative : 300 000 € * 5% = 15 000€/an
  • L’espérance de vie : 75 ans - 87 ans =12 ans
  • Le manque à gagner : 15 000€ x 12 ans = 180 000€
  • La valeur du viager - le bouquet : 180 000€ - 100 000€
  • La valeur de la rente : 80 000€ /144 mois = 556€/M
Situation pour le rentier
Capital perçu : 100 000 €
Rentes mensuelles perçues : 556 €
Situation pour le crédit rentier
Bouquet versé : 100 000 €
Rentes mensuelles versées : 556 €