Le premier investissement sans apport

Selon une étude de Eurostat 65% des français sont propriétaires de leur résidence principale contre 69% en moyenne en Europe avec un grand écart entre certains pays.

Les taux de propriétaires les plus élevés en Europe :

  • Roumanie 95.6%
  • Lituanie 92.2%
  • Slovaquie 90.5%
  • Hongrie 89.6%
  • Croatie 88.5%

Les taux de propriétaires les plus faibles en Europe :

  • Allemagne 52.6%
  • Autriche 57.3%
  • Danemark 63.0%
  • France 64.3%
  • Royaume Uni 64.6%

On compte en France plus de 4 millions de mal logés qui pour la plupart payent un fort loyer et pourraient donc prétendre à l’accès à la propriété.

Les motivations relevées pour devenir propriétaire sont multiples :

  • Ne plus jeter l’argent par la fenêtre
  • Se constituer un capital pierre
  • Transmettre son bien à ses enfants

Quelles sont les principales raisons qui font que ces personnes ne peuvent pas acheter leur résidence principale ?

  • Un taux d’endettement trop élevé
  • Un manque d’apport
  • Un contrat de travail en CDD ou en intérim
  • Un manque de bilans pour les chefs d’entreprise (3 bilans minimum)
  • Un restant à vivre par personne insuffisant
  • Une impossibilité d’assurer le prêt (problème de santé ou d’âge)
  • Une mauvaise gestion des comptes bancaires (commissions d’intervention et rejets)

C’est parti, on se lance...

Quelles sont les premières questions qui vous viennent à l’esprit ?

Acheter une maison ou un appartement ? Avec ou sans travaux ? Dans le neuf ou dans l’ancien ? A la ville ou à la campagne ? En fonction du choix et avant de chercher le bien idéal il faut absolument bien anticiper les charges à venir; en effet les charges seront différentes si vous achetez une maison ou un appartement. Les charges à prévoir pour l’appartement, liées souvent à une copropriété, peuvent être demandées au syndic de copropriété ainsi que les travaux à prévoir, contrairement aux charges de la maison, vous êtes seul à décider des travaux à exécuter ou non. Dans un cas comme dans l’autre il faut se renseigner également sur la taxe foncière et sur la taxe d’habitation auprès des vendeurs ou de la mairie.

Calculer sa capacité d’emprunt en 5 étapes

Vous pouvez rapidement la calculer mais attention bien d’autres paramètres seront à prendre en considération afin d’optimiser votre capacité de financement.

Première étape

Faites 2 colonnes, une pour les revenus et l’autre pour les charges :

Revenus mensuelsCharges mensuelles
Revenus Monsieur1 500 €Crédit auto
Revenus Madame1 650 €Crédits divers
CAF0 €Pension alimentaire
TOTAL3 150 €TOTAL
Taux d’endettement avant 270 € divisé par 3 150 € divisé par 100 = 8.57%

Deuxième étape

Calculez votre capacité d’emprunt sur la base de 33% :
33% - 8,57% = 24,43%

Troisième étape

Calculez votre mensualité possible :
3 150 € x 24,43% = 769,55 €

Quatrième étape

Calculez le montant que vous pouvez emprunter.

Pour cette étape les taux d’emprunt pris en compte sont différents en fonction de la durée :
(2.20% sur 25 ans) = 177 155 €
(1.80% sur 20 ans) = 155 006 €
(1.40% sur 15 ans) = 124 876 €
(1% sur 10 ans) = 87 844 €

Cinquième étape

Déduisez l’ensemble des frais de votre capacité d’emprunt pour évaluer la valeur du bien à acheter :

  • Les frais de notaire sont généralement compris entre :
    • 7% et 8% dans l'ancien et pour les terrains à bâtir
    • 2% et 3% dans le neuf
  • Les frais d’agence immobilière sont différents et souvent négociables, en général on trouve des honoraires entre 3% et 10%, on peut bien évidemment passer directement par le propriétaire mais attention vous n’aurez pas le service qu’une agence immobilière peut vous rendre et souvent on retrouve des biens vendus de particuliers à particuliers au même prix qu’en passant par un professionnel.
  • Les frais de dossier bancaire ou de frais de courtage, ceux-ci varient entre 1 et 3% du montant emprunté, à vous de vérifier si le service apporté et surtout si le taux négocié valent la commission du courtier.
  • Les frais de garantie du prêt, obligatoires sauf dans le cas où vous avez un contrat d’assurance vie à donner en garantie, seront imposés par l’organisme prêteur. On trouve dans les banques de dépôt plusieurs types de garanties, la plus souvent rencontrée est la Caution Crédit Logement qui vous permet de récupérer une partie de son coût à la fin du crédit. On a également des banques qui garantissent leurs prêts par leur propre garantie (Crédit Agricole, Crédit Mutuel...) ou pour les personnes travaillant dans la fonction publique la CASDEN qui permet de ne pas être dans l’obligation d’hypothéquer son bien et enfin la garantie Hypothécaire plus contraignante car elle s’inscrit dans une démarche d’enregistrement chez le notaire et vous oblige lors de la vente du bien à faire une demande de levée d’hypothèque environ 0,7% pour un emprunt de 150 000€ sauf si le prêt est remboursé depuis plus d’un an la levée se fait automatiquement.

    En résumé, pour un bien dans l’ancien de 150 000€ frais d’agence inclus vous ajouterez :

    • Les frais de notaire = 12 270€ (droits d’enregistrement 8 710€ + les émoluments 3 560€)
    • Les honoraires du courtier = 1 500€
    • Les frais de garantie caution crédit logement pour un montant emprunté de 150 000€ = 2 055€
    • Le coût global de votre investissement s’élèvera à 165 825€.

    Le taux d’endettement est trop élevé :

    • On trouve rarement de jeunes investisseurs qui n’ont pas de prêts à la consommation, voiture, études, mobilier etc...
    • Plusieurs solutions existent afin d’obtenir son prêt pour financer son bien immobilier.
  • Emprunter sur une durée plus longue : cette solution est effectivement plus onéreuse du fait que plus la durée est longue plus les taux sont élevés, mais cette solution permet d’obtenir son prêt. Il faut relativiser car peu d’investisseurs restent plus de 7 ans dans le même bien et donc la surcharge due au taux plus élevé est réduite sur une durée plus courte et permet de se constituer un apport futur et ne plus jeter son argent par la fenêtre.
  • Regrouper l’ensemble des prêts en cours en les faisant racheter sur une durée beaucoup longue, cette solution très courante aujourd’hui a l’avantage de financer également de la trésorerie supplémentaire afin de constituer un apport qui améliorera votre profil auprès de la future banque prêteuse et ainsi obtenir un meilleur taux d’emprunt. Cette solution permet également d’améliorer ses relevés de comptes bancaires lorsque ceux-ci sont dans le rouge ou présentent des commissions d’intervention car les banques rejettent systématiquement la demande de prêt si elle relève une seule commission d’intervention dans les 3 derniers relevés de compte de l’emprunteur.
  • Acheter à plusieurs, en indivision ou en SCI avec ses parents peut être une solution mais attention celle-ci doit être bien étudiée afin que personne ne prenne de risque. Dans le cas de l’indivision surtout ne pas oublier de signer une convention d’indivision afin que vos frères et sœurs ne soient pas lésés car les héritiers se partagent la part de l’indivision détenue par le défunt. Cela vous permettra avec le temps de vous constituer un capital et ainsi racheter la part détenue par vos parents ou de faire un emprunt.
  • Vous pouvez aussi acheter en SCI (Société civile immobilière) cette formule permet d’acheter à plusieurs mais attention chaque associé sera caution solidaire de l’ensemble du prêt et non pas seulement du montant correspondant à sa part.
  • Ne pas oublier les différents crédits complémentaires au prêt principal, le prêt à taux zéro, le prêt 1% patronal qui peuvent être lissés et ainsi obtenir une seule échéance avec un taux global diminué.Financer son bien lorsqu’on est en CDD ou en intérim.Dans un monde où la majorité des emplois est en CDD certaines banques acceptent de financer les personnes qui sont en CDD depuis un certain temps dans la même activité, exemple dans les hôpitaux pour les infirmières, ou pour certains emplois en intérim et dans ce cas il faut justifier que ce choix représente un intérêt financier et que la période d’intérim soit continue sans période de chômage.
    Financer son bien lorsqu’on est chef d’entreprise, artisan, commerçant, ou en profession libérale :
    Pour un jeune chef d’entreprise le financement de sa résidence principale s’il n’a pas trois bilans à son actif sera très difficile à obtenir ; mais en fonction de l’activité professionnelle certaines banques feront l’impasse dans le but de capter ce client professionnel souvent très recherché par les banques.
    Dans ce cas on prendra la moyenne des bénéfices pour les BNC des deux ou trois dernières années. Il est recommandé de ne pas demander un prêt si toutefois le dernier exercice présente une perte.
Problématique
Solution 2

Léa et Hugo, jeune couple souhaitant faire leur premier investissement sans apport. Actuellement locataires avec un loyer de 600€ et un taux d’endettement trop élevé, leur rêve était sur le point de se transformer en cauchemar. Et pourtant rien d’extraordinaire : un prêt à la consommation pour la voiture de Léa et un prêt qu'Hugo vient de réaliser pour l'achat de sa nouvelle voiture.

Loyer : 600€
Prêt : 215€
Prêt : 163€

Solution proposée

Compte tenu du taux d'endettement élevé et sans apport, le choix de l'organisme bancaire a été établi en fonction de plusieurs critères :

  • Prêter sur une durée longue (25ans),
  • Accéder à un grand nombre de banques du fait de l'apport pour les frais,
  • Racheter les 2 prêts et financer le complément de l'apport correspondant aux frais demandés par la banque.

Ainsi nous retrouvons un taux d'endettement  inférieur à 33% et une échéance inférieure à leur loyer pour ne pas avoir de saut de charge négatif. De plus nous avons négocié le manque d'apport par le financement d'un prêt à la consommation dans la même banque nous permettant d'avoir l'apport pour accéder au prêt PAS (Prêt d'Action Social) di fait qu'ils étaient en position de primo accédant. Grâce à toutes ces actions, Léa et Hugo ont pu réaliser leur rêve et obtenir la maison qu'ils désiraient.

Situation avant l'investissement
reste à vivre : 59 %
endettement : 59 %
Situation après l'investissement
reste à vivre : 70 %
endettement : 30 % = - 11 %