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Rachat de son prêt et financement de la soulte

Définition De la soulte (source : Wikipédia)

Soulte est un terme juridique utilisé dans le cadre d'un contrat d'échange ou de partage.

  • Dans un contrat d’échange ou dans un partage, il peut en effet être nécessaire à l'un des contractants de verser une somme d’argent permettant de compenser l'excédent de valeur du ou des biens qu'il reçoit à l'occasion d'un échange ou du partage d'une indivision.Le transfert de gestion d'un bien du domaine public (passage d'un bien du domaine public d'une administration à une autre) est normalement effectué à titre gratuit. Néanmoins, certains cas (en particulier celui où une collectivité territoriale cède une partie de son domaine public à une autre) imposent le versement d'une somme, appelée soulte.
  • Par extension le terme soulte peut s'appliquer pour définir le montant d'une compensation versée par une partie à une autre partie qui prend en charge ses droits et devoirs financiers.
    Ainsi une entreprise qui inscrit ses salariés au régime général des retraites après que ceux-ci ont bénéficié d'un régime spécifique à l'entreprise verse une soulte pour compenser la charge à venir (pensions à verser) et les produits transmis (cotisations versées à l'avenir pour les salariés). Les exemples importants les plus récents concernent EDF ou La Poste.
  • Dans le cas d'un divorce, l'emploi du mot soulte est courant puisqu'il correspond à la somme que l'un des deux divorcés doit verser à l'autre pour conserver par exemple un bien immobilier acquis en commun. Son calcul se fait alors par exemple de la façon suivante dans le cas le plus simple (possession à 50/50 sans héritage) :
    • (Valeur du bien) - (solde du prêt bancaire) = valeur nette du bien
    • (Valeur nette du bien) / 2 = valeur de la soulte que l'un devra verser à l'autre pour devenir l'unique propriétaire du bien.

Lorsqu’une personne souhaite récupérer un bien issu d’un partage, à la suite d’un divorce, d’une séparation ou d’une succession elle doit la moitié de la valeur du bien moins les dettes qui y sont associées, cette différence sera la soulte.

La soulte n’est pas obligatoire mais le notaire veillera à ce que le partage ne nuise à l’un ou à l’autre.

Lorsque la personne qui souhaite garder le bien mais ne peut pour des raisons diverses régler la soulte ou dans le cas où l’autre personne refuse la soulte le notaire peut la transformer en donation.

Le financement de la soulte :

  • Soit, il n’y plus de dettes sur ce bien et dans ce cas on considère que c’est un rachat de l’indivision qui passera devant notaire comme une vente classique,
  • Soit, il reste un capital restant dû et dans ce cas celui qui souhaite garder le bien devra refaire un prêt pour rembourser la banque en y ajoutant la soulte si celle-ci est due.

Cette opération permettra à la personne qui ne souhaite pas garder le bien de se désolidariser et ainsi ne plus être responsable auprès de la banque de l’emprunt qu’elle avait souscrit en tant que co-emprunteur et surtout elle a permis de retrouver un taux d’endettement faible afin de pouvoir emprunter de nouveau.

Celui qui souhaite reprendre le bien en empruntant rencontre très souvent des difficultés pour trouver un prêt, en effet, le fait de se retrouver avec un seul salaire, le taux d’endettement dépasse celui que la banque tolère, généralement autour de 33.33%.

Certaines Banques se sont spécialisées dans le financement de soulte en acceptant de refinancer l’ensemble des prêts y compris les frais de garantie, les frais de notaire et les frais de dossier sur une durée allant jusqu’à 30 ans avec un taux de 40%. Il est donc important de demander une étude de faisabilité afin de vérifier si votre situation financière respecte les critères de ces banques.

Problématique
Solution 6

Après plusieurs années de vie commune Eloïse et Thomas ont pris la décision de se séparer. Thomas fait part à sa conjointe qu’il souhaite garder la maison, aussi, Eloïse estimant avoir financé la maison pendant plusieurs années réclame une compensation (Soulte).

Solution proposée

Dès que les deux parties furent enfin d’accord sur la valeur de la maison, du fait qu’il restait des prêts en cours et afin de désolidariser sa conjointe de l’ensemble des prêts en cours, Thomas devait refaire un nouveau prêt incluant les capitaux restant dus + la soulte que réclamait Eloïse.
Néanmoins, il ne pouvait emprunter sur la même durée du fait qu’il se retrouvait avec un seul salaire.
Nous avons donc dû chercher un organisme qui accepte de financer sur de longues durées reprenant l’ensemble des prêts et financer également tous les frais et ainsi le bien a pu être conservé par Thomas.

Eloïse, de son côté, a perçu la soulte souhaitée. Elle a été ainsi désolidarisée de son prêt principal mais également des prêts repris par Thomas ; ce qui lui a permis de repartir sur de bonnes bases.

Situation avant
reste à vivre : 1 464 €
endettement : 55.35 %
Situation après
reste à vivre : 2 194 €
endettement : 33 %