Icône téléphone

Transformer le In Fine en Amortissable

Ce type de crédit très répandu a été proposé par des banques spécialisées en crédits immobiliers, leurs objectifs n’étaient pas de sécuriser les financements proposés mais bien de vendre leurs prêts à tout prix. Généralement avec un taux variable et un contrat souscrit en fonds en euros qui à l’époque de la souscription faisait espérer un rendement d’environ 5% l’an net.

Aussi plusieurs formules étaient proposées dont une qui met aujourd’hui beaucoup d’investisseurs en grande difficulté.

Cette formule propose un prêt décomposé en 2 périodes, une en in fine et la seconde en amortissable.

La première période en in fine : On ne règle que les intérêts d’emprunt ainsi que les cotisations d’assurance. Ce type de contrat exige le nantissement d’un contrat d’assurance vie avec seulement pour certaines banques 10% du montant emprunté sans obligation de versements supplémentaires (abondements) pendant la durée de la première période.

Au moment du passage à la seconde période la banque diminue le capital restant du avec le montant constitué du contrat d’assurance vie et calcule la mensualité sur 10 ans en amortissable (capital + intérêts).

Il est évident que si l’emprunteur n’a pas pris la précaution d’alimenter son contrat d’assurance vie régulièrement, il se retrouve avec une échéance beaucoup plus importante que celle de la première période.

Bien entendu que lorsque l’emprunteur a la possibilité, soit de faire face à cette nouvelle échéance ou de limiter la mensualité grâce à un apport ou par la constitution d’un capital sur son contrat d’assurance vie, le montage est parfait et permet d’optimiser la fiscalité sur l’ISF ainsi que sur les revenus fonciers tout en protégeant ses proches.

Malheureusement en 15 ans beaucoup d’événements non prévus ou des choix de vie ont fait qu’une grande majorité des emprunteurs se retrouvent face à une situation financière difficile.

En effet l’échéance prenant en compte le remboursement du capital restant dû sur 10 ans peut dans certains cas mettre à mal la qualité de vie ou pire encore...

Vendre si le marché le permet afin de ne pas perdre trop surtout que les biens achetés en défiscalisation sont généralement vendus au-dessus de la valeur du marché et donc la revente dans de nombreux cas présente une perte sèche et laisse dans certains cas un capital non remboursé.

Solliciter un rachat du prêt par une nouvelle banque : si la durée restant ne peut être prolongée que de 2 ans par les banques de dépôts, solution qui ne fera pas baisser les mensualités afin de se retrouver dans la situation du In Fine antérieure, et ne rendra pas le rachat possible si le taux d’endettement est supérieur aux critères de la nouvelle banque.

Une solution reste possible sur un rachat du prêt sur une durée beaucoup plus longue que celles proposées par les banques traditionnelles si toutefois plusieurs critères sont respectés.

Les critères :

  • Un taux d’endettement inférieur à 40% après le rachat,
  • Deux crédits au minimum à racheter,
  • Un ratio Hypothécaire permettant à l’organisme prêteur d’avoir une marge de garantie en cas de vente du bien par suite d’une liquidation judiciaire,
  • Un âge de sortie du prêt inférieur à 95 ans.

Dans le cas où ces critères sont respectés la possibilité de faire racheter ce prêt est possible et permet de retrouver un taux d’endettement susceptible d’accéder à de nouveaux prêts ou tout simplement de vivre sans stress.

Exemple d’un regroupement de deux prêts en un prêt hypothécaire

Le revenu des emprunteurs est composé des salaires ainsi que des revenus locatifs minorés de 20% soit dans cet exemple : 3 000 € + (800x0.8) + (937.50x0.8) = 4399 €
Les charges des prêts en cours : les intérêts du prêt uniquement de 667 € + 954 € sur le second prêt soit 1 624 € ce qui représente tant que le prêt reste en in fine un taux d’endettement de 37% ce qui est acceptable du fait que les revenus fonciers ont été minorés de 20%.

Si rien n’est fait la transformation du crédit in fine dans 2 ans en amortissable fera passer le taux d’endettement à 49%.

Pour faire racheter les 2 prêts plusieurs critères doivent être respectés :

  • Le ratio hypothécaire : Certains organismes financiers acceptent de prêter jusqu’à 110% de la valeur du bien lors du premier prêt soit le bien + les frais divers. En phase de regroupement ou de rachat les banques sont plus restrictives et ne prêtent que si la valeur de l’ensemble des biens est supérieure de 20% au nouveau prêt, c’est ce qu’on appelle le ratio hypothécaire.
    Dans notre exemple la valeur des 2 biens étant après expertise évaluée à 350 000 €, le nouveau prêt décomposé de plusieurs facteurs à prendre en compte comme :
    1. Les pénalités de remboursement anticipé (généralement 6 mois d’intérêts)
    2. Les frais de dossier ou de courtage (entre 2 et 8%, 3 % dans cet exemple)
    3. Les frais d’hypothèque (environ 2%)
      L’ensemble de ces frais (17 261€) ajoutés au capital restant dû soit (262 378€) /par la valeur vénale des 2 biens (350 000€) fait ressortir un ratio hypothécaire à 74,97% ce qui rentre dans les critères du ratio hypothécaire.
  • Deux prêts minimums à reprendre heureusement sinon l’opération ne peut pas se faire. Soit on fait reprendre le prêt uniquement par une banque de dépôt et dans ce cas la durée ne pourra pas excéder de + de 2 ans la durée restante mais pourra faire l’objet d’une garantie par une caution autre qu’une hypothèque.
    On pourrait imaginer également dans le cas d’un regroupement, racheter des prêts à la consommation, du découvert bancaire des dettes familiales etc. tout en respectant le ratio hypothécaire et le ratio des 60/40 c’est-à-dire 60% constitués de prêts immobiliers afin de rester dans la catégorie des prêts hypothécaires (LS2) et ainsi de bénéficier d’un taux inférieur aux taux des prêts à la consommation.
  • Le taux d’endettement : Celui-ci contrairement aux banques traditionnelles peut être très élevé avant le regroupement, ce qui sera pris en compte c’est le taux d’endettement après le regroupement qui ne doit pas dépasser 40% de l’ensemble des revenus.
  • Le restant à vivre : Ce dernier est également important à respecter, il prend en compte le nombre de personnes constituant le foyer fiscal afin de déterminer ce qui restera comme trésorerie disponible pour vivre décemment.
    Le restant à vivre varie en fonction des établissements bancaires, généralement on doit respecter pour un couple 900 € + 200 € par enfant.
  • L’âge de sortie de fin de prêt : On remarque que de plus en plus souvent les personnes qui regroupent leurs prêts immobiliers ou transforment leurs crédits in fine en amortissable sont des personnes d’un certain âge et donc il faudra prendre la précaution de bien vérifier que les personnes sont éligibles à la couverture d’assurance car les banques en général ainsi que les compagnies d’assurance n’assurent plus au-delà de l’âge de 75 ans.
    Certaines banques acceptent de prêter jusqu’à 95 ans l’âge de sortie du prêt et sans assurance si toutefois le patrimoine constitué permet de ne pas mettre en danger la succession.
Problématique
Carré blanc sur fond blanc

Jean a choisi de faire un emprunt en in fine pendant 15 ans et ensuite de transformer le capital restant du diminué de l’épargne constituée au départ de 20% du montant emprunté en crédit amortissable.

A lui de se constituer une épargne à part pour éviter que les échéances soient trop lourdes au moment du passage en amortissable, or entre temps Jean a fait d’autres investissements et s’est servi de son épargne.

Solution proposée

A ce jour tout se passe comme prévu, le bien génère des revenus supérieurs aux intérêts, la réduction est toujours présente du fait qu’il a prolongé la durée d’obligation de location de 3 ans, l’ensemble de l’opération dégage aujourd’hui une trésorerie positive. Ayant le souci de prévoir le passage à 15 ans en amortissable, Jean a fait l’étude prévisionnelle de la transformation en amortissable dans 2 ans.

Le contrat d’assurance vie nanti et souscrit en fonds en Euros n’a pas donné le rendement comme simulé il y a 13 ans (avant la crise).

A ce jour le contrat ne représente que 24%.

Compte tenu qu’il reste à ce jour 2 ans avant la transformation Jean souhaite transformer son prêt dès maintenant en amortissable car si rien n’est fait avant la transformation à 15 ans le montant de la future échéance sera trop lourde à supporter. Après étude, il s’avère que la durée de 10 +2 ans restant faisait ressortir une échéance encore beaucoup trop importante à supporter.

La banque compte tenu du taux d’endettement à venir si Jean ne diminuait pas le CRD par un apport important refuse de prolonger la durée.

Jean s’est adressé à son courtier qui lui a proposé de racheter son prêt avec le prêt d’un autre bien sur une durée maximum afin que la charge reste identique et donc supportable.

Situation avant le regroupement
Array : 2 775 €
Array : 37 %
Situation après le regroupement
: 3 282 €
: 27 % = - 10 %