Transformer le In Fine en Amortissable
Introduction
Le prêt in fine s’est développé au cours des années et est un choix avantageux pour les personnes voulant financer un bien immobilier pour ensuite le mettre en location. Souvenez-vous, c’est un crédit dont vous ne remboursez que les intérêts et l’assurance pendant toute sa durée. Le capital lui-même est remboursé en une seule fois à la fin de l’emprunt. Eh bien ! Même si ce type de prêt immobilier peut être profitable, il arrive que dans certains cas il devienne contraignant. Le principal inconvénient du prêt in fine est qu'il possède un taux d’intérêt plus élevé que les crédits amortissables.
Pourquoi transformer un prêt in fine en prêt amortissable ?
Les banques ont innové avec le temps, essayant de rendre les crédits immobiliers toujours plus faciles pour les emprunteurs. Il est désormais possible de transformer le prêt in fine en un crédit amortissable. Voici quelques raisons qui peuvent amener une personne à faire ce choix :
• L’assurance-vie ne suffit pas à rembourser le prêt à la fin de l’échéance ;
• Le taux de rendement de l’assurance vie a été plus faible que prévu ;
• Elle a besoin d’un capital pour démarrer un projet que la banque ne peut pas financer ;
• Elle souhaite passer à régime de microfinance ;
• Sa situation financière a tout simplement changé ;
• Etc.
Dans ces conditions, un emprunteur peut décider de rembourser le capital restant dû sous la forme d’un prêt amortissable. Ainsi, la durée et le taux du prêt amortissable sont négociés avec la banque.
Comment ça marche ?
Dans le but d’acquérir un bien immobilier locatif par exemple, vous avez contracté un crédit in fine sur une durée donnée. Seulement, vous vous rendez compte après quelques années qu’il vous sera difficile, voire même impossible, de payer le capital emprunté en un coup à la date prévue. Aujourd’hui, une solution qui s’offre à vous est de passer en prêt amortissable. Cela signifie que vous pourriez quitter un crédit à taux variable pour un crédit à taux fixe. La mensualité sera alors unique, constituée d’une partie du capital et d’une partie des intérêts. C’est une opération très classique.
Toutefois, la banque vous facturera des frais supplémentaires lors du passage au crédit amortissable. Ensuite, l’assurance-vie que vous avez souscrite au départ du prêt in fine servira à rembourser une partie du capital restant dû. Ce qui reste alors du capital du est ainsi converti en un emprunt amortissable.
Quels sont ses avantages pour l’emprunteur ?
La transformation d’un crédit in fine en un crédit amortissable est une situation fréquente qui présente quelques avantages. Elle permet au débiteur, de rallonger la durée du prêt et de faire des pauses pendant le remboursement. De même, elle permet également à l’emprunteur de sortir d’une situation financière difficile. Par ailleurs, ce dernier permet à un investisseur de dégager immédiatement de la liquidité bloquée (l’assurance-vie ou les cotisations qui sont subordonnées au prêt in fine).
Jean a choisi de faire un emprunt en in fine pendant 15 ans et ensuite de transformer le capital restant du diminué de l’épargne constituée au départ de 20% du montant emprunté en crédit amortissable.
A lui de se constituer une épargne à part pour éviter que les échéances soient trop lourdes au moment du passage en amortissable, or entre temps Jean a fait d’autres investissements et s’est servi de son épargne.
A ce jour tout se passe comme prévu, le bien génère des revenus supérieurs aux intérêts, la réduction est toujours présente du fait qu’il a prolongé la durée d’obligation de location de 3 ans, l’ensemble de l’opération dégage aujourd’hui une trésorerie positive. Ayant le souci de prévoir le passage à 15 ans en amortissable, Jean a fait l’étude prévisionnelle de la transformation en amortissable dans 2 ans.
Le contrat d’assurance vie nanti et souscrit en fonds en Euros n’a pas donné le rendement comme simulé il y a 13 ans (avant la crise).
A ce jour le contrat ne représente que 24%.
Compte tenu qu’il reste à ce jour 2 ans avant la transformation Jean souhaite transformer son prêt dès maintenant en amortissable car si rien n’est fait avant la transformation à 15 ans le montant de la future échéance sera trop lourde à supporter. Après étude, il s’avère que la durée de 10 +2 ans restant faisait ressortir une échéance encore beaucoup trop importante à supporter.
La banque compte tenu du taux d’endettement à venir si Jean ne diminuait pas le CRD par un apport important refuse de prolonger la durée.
Jean s’est adressé à son courtier qui lui a proposé de racheter son prêt avec le prêt d’un autre bien sur une durée maximum afin que la charge reste identique et donc supportable.